Le viager est une procédure de vente immobilière intéressante. Elle garantit au propriétaire du bien la possibilité de bénéficier d’un certain avantage financier jusqu’à sa mort.
Il n’y a pas que le propriétaire qui en profite. L’acheteur peut se faire une vraie source de revenus en mettant le bien viager en location. Ce dernier aspect requiert une connaissance en calcul viager.
L’acheteur parvient à faire profit lorsque le bien possède un caractère libre, il peut être mis en location dans ce cas. La rente viagère lui permet d’échelonner ses dettes sur des années. Il peut financer ce paiement à partir de ses revenus locatifs.
Réaliser des travaux de rénovation assure des allègements fiscaux en plus des revenus locatifs viagers.
L’essentiel à retenir sur le viager
Avant de louer un bien immobilier en viager, il faut tenir compte du montant issu du calcul viager. Si le bien viager occupé est cédé après un départ imprévu du vendeur, vous pouvez estimer les prix des loyers avec la méthode de simulation viager.
Zoom sur le principe de base du viager
Le viager consiste en la mise en vente d’un bien contre un versement effectué de façon périodique. Le paiement est qualifié de rente viagère parce qu’elle cessera le jour du décès du vendeur.
Ce dernier, appelé crédirentier, a le choix entre la vente en viager occupée ou libre. L’acheteur ou l’acquéreur est connu sous le nom de débirentier. En fonction des termes du contrat de vente, il peut s’agir d’un viager libre ou occupé.
En ce qui concerne le premier type de viager, il permet au vendeur de conserver un droit d’usage et d’habitation. Ceci l’autorise à occuper le bien jusqu’au jour de son décès.
Le viager est dit libre lorsque le bien est cédé à l’acquéreur sans que celui-ci attende le décès du vendeur avant d’occuper les lieux. Le montant de la rente viagère est plus important en viager occupé.
Au moment de la signature des contrats de vente, aucune des deux parties ne connaît à priori le montant de vente.
En absence de cet aléa, la vente n’est plus valable et la loi prévoit de l’annuler, en particulier lorsque le vendeur est malade le jour de la signature puis décède 20 jours plus tard.
Estimation du montant du viager
Le calcul viager se fait en tenant compte du type de viager. Le calcul viager occupé diffère de celui dit libre. La vente du bien viager occupé ou vente de la « nue-propriété » est la pratique la plus courante. Le prix du bien équivaut au bouquet ajouté à la somme des rentes versées.
Le paiement du bouquet versé est égal à 20% ou 30% de la valeur marchande du bien. Un vrai calcul viager prévoit que si le vendeur décède conformément à son espérance de vie moyenne, il reçoit intégralement le prix du logement.
Au cas contraire, l’acquéreur paie plus ou moins que la valeur du bien selon que le vendeur vit plus longtemps ou non.
Pour le viager occupé, le calcul devient complexe, car il faut prendre en compte le fait que le vendeur continue à occuper les lieux après la vente.
On utilise la simulation de la location d’un bien en viager pour faciliter les estimations. La simulation viager détermine la rente viagère, grâce à un simulateur viager en ligne.
Il est indispensable de disposer des éléments ci-après :
- Sexe du vendeur ;
- Son âge ;
- La valeur du bien en euros ;
- Décote ou droit d’usage et d’habitation ;
- Montant du bouquet.
Pour le calcul viager libre, la simulation viager n’est pas nécessaire. Le calcul est influencé par l’impact de l’âge du vendeur. Cet indicateur est observé dans le calcul viager par les estimations des indices de l’INSEE et les compagnies d’assurance.
Pour obtenir la rente viagère annuelle, on déduit de la valeur du bien le bouquet, qu’on divise par le coefficient de l’INSEE. Bien que la simulation viager ne soit pas indispensable ici, elle peut servir.
Vous n’aurez pas besoin de DUH. Les résultats se présentent sous forme de sorties permettant d’éditer une analyse personnalisée à la fin de la simulation viager.
Est-il possible de louer un viager ?
Pour la location, le viager libre reste la meilleure formule. 9 acheteurs sur 10 préfèrent cette option plutôt que d’en faire une résidence. L’une des raisons est que la plupart de ces acquéreurs possèdent déjà leur résidence principale. Leur âge moyen est de 50 ans environ.
Sur le marché immobilier du viager, les biens en viager libre ne constituent que 5% des biens ouverts à la vente en viager. Ces biens sont des logements secondaires ou d’anciens logements mis en location par le propriétaire.
Le viager libre est le type de location propre aux personnes âgées. Dans la majorité des cas, ceux-ci ne peuvent plus s’occuper efficacement de la gestion locative. D’autres doivent partir en établissement de retraite. Ils substituent cette charge à une rente viagère.
Concernant l’imposition, ils peuvent déduire fiscalement la rente viagère perçue à la place des loyers imposables.
Comment profiter de la mise en location du viager ?
Mettre un bien viager en location après son achat est l’une des meilleures options en investissement viager. C’est en général l’initiative de l’acquéreur. Le vendeur peut aussi mettre le bien en location avant ou après la vente.
Le profit à tirer peut, dans tous les cas, être optimisé dans le respect des règles établies par les juridictions compétentes.
Comment fixer le montant d’un loyer en viager ?
Après l’achat du viager libre, le débirentier peut décider ou non de mettre le bien immobilier en location pour en tirer un revenu complémentaire. Ce revenu obtenu grâce aux revenus locatifs permet de payer au vendeur une partie de la rente viagère due.
La différence entre le viager libre et le viager loué est que l’acquéreur doit reprendre à son compte et dans son intégralité le contrat de location du logement. Il pourra entrer en possession de la totalité du montant du loyer.
Disposer d’un viager libre lorsque celui-ci était déjà en location pendant la vente permet d’obtenir les loyers des locataires en place. Comme dans le cas d’une location classique, ces derniers continueront à payer la taxe d’habitation.
On peut être tenté d’augmenter ses revenus locatifs pour amortir la rente viagère due. C’est ce que prévoient beaucoup de débirentiers, surtout après des travaux de rénovation.
La jurisprudence de la Cour de cassation prévoit cette éventualité en limitant le paiement de la rente par les revenus générés par le logement viager. Vous ne pouvez payer la rente qu’avec une partie bien définie de ces revenus locatifs.
Cela reviendrait à éviter l’aléa existant entre les deux parties pour que le contrat viager soit viable. La justice peut annuler ledit contrat pour défaut de prix réel et sérieux.
Réaliser des travaux dans le bien viager pour un régime fiscal avantageux
Le viager libre n’est pas dans la plupart des cas dans un meilleur état après la vente. Lorsque l’acquéreur le met en location, les locataires peuvent réclamer d’éventuelles rénovations aux frais du débirentier.
Le calcul viager peut tenir compte de l’état du bien pour fixer les montants du bouquet. En s’appuyant sur la qualité des locataires, l’acquéreur est en droit de négocier la rente dans un viager loué.
Cette situation peut aussi être vue comme une opportunité pour alléger les coûts fiscaux. Les rénovations en location immobilière sont au titre d’investissement locatif. La réduction de la base imposable se fait selon que le bien est meublé ou non.
Le calcul se fait en fonction du prix de revient des logements lorsque la fraction est inférieure à 300 000 euros. Ces réductions sont assujetties à une durée de location minorée à 9 ans et à un niveau de ressources des locataires plafonné.
Le viager est un moyen pour le vendeur d’assurer toute sa retraite avec une rente régulière. L’avantage pour l’acheteur est qu’il peut louer le bien immobilier pour amortir le montant dû, prévu dans le calcul viager. Au moyen des rénovations sur le logement, il est possible de réduire ce paiement tant qu’on reste dans les limites imposées par la loi.
