Le viager est une vente immobilière où une personne cède son logement en échange d’une rente viagère. C’est un investissement au cours duquel l’acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature chez le notaire.
Le viager permet à l’acheteur de se constituer un patrimoine immobilier à frais réduits. Sa particularité est qu’il vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier dans des conditions financières attractives et avantageuses.
L’acquéreur peut obtenir une propriété à son rythme sans recourir à un prêt bancaire. Il offre différents privilèges fiscaux peu connus des investisseurs : exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, abattement fiscal substantiel…
L’achat en viager : que faut-il retenir ?
La vente en viager consiste à acquérir un logement qui sera soit occupé par le vendeur soit libre de toute occupation.
Le principe pour calculer une rente viagère est simple. L’acheteur doit verser un bouquet à la signature puis des rentes chaque mois jusqu’au décès du crédirentier.
Dans le cadre du viager occupé, l’investisseur ne prend possession du bien immobilier qu’à la mort du cédant. Ce dernier continue à y vivre, même après la signature du contrat de vente chez le notaire.
Le viager libre permet au débirentier de profiter du bien à sa guise. Il peut décider de le louer ou d’y vivre tout en versant des mensualités (rente) au cédant.
Ce type de viager est avantageux pour le débirentier. Il peut se servir des loyers pour compléter le montant des mensualités de la rente viagère.
Simulation viagère pour optimiser votre investissement : comment l’effectue-t-on ?
Il est préférable d’évaluer les avantages financiers que toute proposition viagère peut générer :
- Cela permet d’évaluer le degré de cohérence économique d’un viager ;
- La valeur du bien proposé par le viager doit être la préoccupation fondamentale lors d’un viager ;
- Elle est plus importante que son estimation et les retombées financières attendues.
Il faut comparer ce bien immobilier avec des biens équivalents ou se référer au prix du mètre carré dans la zone où il se situe.
Il faut appliquer une décote à la somme obtenue, car le débirentier ne prendra la pleine possession des lieux qu’au décès du cédant. Dans ce cas, on parle de valeur occupée. Le bouquet fait partie des principaux éléments de la simulation viager.
Tant que le cédant est en vie, la rente viagère constitue le versement du complément au prix. Elle est fondée sur l’expérience de vie de ce dernier lors de la signature de l’acte de vente.
Plusieurs paramètres entrent en compte pour faire une simulation fiable d’un projet de viager. Ces paramètres serviront à estimer le prix de la rente. Le type de viager sera déterminant.
Pour un viager libre, le propriétaire ne sera plus sur le logement, dans ce cas la rente viagère sera onéreuse. L’acheteur devra s’occuper des charges et frais relatifs à la rénovation du bien.
En ce qui concerne le viager occupé, le crédirentier restera dans le bien à céder. Le prix de la rente et celui de cession seront moins élevés.
Vente en viager : un accord avantageux
Le viager est un investissement dont le prix est équivalent à un bouquet et à une rente viagère (périodique). Lors de la signature chez le notaire, les deux parties s’entendent pour fixer le prix de cession du bien.
Cette évaluation a pour principal objectif de déterminer la rente viagère. Cette rente peut être annuelle, trimestrielle ou mensuelle et varie en fonction du type de viager.
Dans le cadre d’un viager occupé
Dans le cadre du viager occupé, le crédirentier conserve le DUH (droit d’usure et d’habitation). L’acquéreur bénéficie d’une décote d’occupation sur le bien immobilier. L’évaluation d’un viager occupé tient compte de l’estimation de la valeur vénale du bien (sa valeur sur le marché).
Il faut définir le bouquet du viager (cette négociation se fait entre les parties), puis procéder à l’évaluation du DUH en multipliant le coefficient multiplicateur du barème du viager au loyer normalement applicable.
Il faudra ensuite déterminer le capital global des rentes en soustrayant le DUH et le bouquet de la valeur vénale. Une fois ce calcul fait, vous n’aurez plus qu’à déterminer les rentes viagères mensuelles.
À noter : il est possible de négocier un viager occupé sans rente. Dans ce cas, l’acquéreur se doit juste de verser le bouquet à la signature du contrat de vente. Il suffit de retirer le DUH de la valeur vénale du bien immobilier.
Dans le cadre d’un viager sur 2 têtes
Il existe une possibilité d’établir un contrat de viager sur 2 têtes. C’est fréquent pour les époux souhaitant se constituer une rente viagère. Dans ce cas, une clause de réversibilité est prévue sur le contrat. Elle autorise une baisse du calcul viager au décès d’un des époux.
Dans le cadre d’un viager libre
Ici, on se sert des indices de l’INSEE pour calculer l’impact de l’âge du crédirentier sur la rente viagère. Ce montant dépend aussi de l’indice des prix à la consommation.
Les variations économiques (inflation…) peuvent influencer le prix de la rente viagère. Assurez-vous de respecter la méthode du calcul viager pour éviter toute erreur.
Vente en viager : une fiscalité souple pour les deux parties
Acquérir un bien immobilier en viager est un investissement qui offre différents privilèges fiscaux aux acheteurs comme aux vendeurs.
Cette initiative vous permet d’éviter des tracas fiscaux comme :
- Les impôts locaux ;
- IFI ;
- l’IR.
La vente en viager entraîne une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’acheteur d’un viager occupé n’est pas obligé de déclarer dans sa base taxable à l’IFI la valeur de la pleine propriété. Il doit seulement déclarer celle qui correspond à la nue-propriété du bien immobilier.
Cette exonération des impôts sur l’IFI constitue un avantage majeur pour ceux qui souhaitent éviter le paiement de cet impôt.
Pour le cédant du viager occupé, seule la valeur du DUH doit être prise en compte le cas échéant. La vente ou l’achat en viager occupé permet de contourner cette taxe.
La vente en viager est exempt de l’impôt sur le revenu
La rente viagère que perçoit le crédirentier est un revenu imposable. Elle bénéficie d’un abattement fiscal substantiel et varie en fonction de l’âge qu’avait le vendeur au moment de la vente.
Au premier versement de la rente viagère, la fraction imposable est de 40 % si le vendeur a environ 60 à 69 ans. Cette fraction est de 30 % au cas où l’âge du crédirentier excéderait 70 ans.
Les privilèges fiscaux du viager : les impôts locaux
Celui qui acquiert un bien immobilier en viager (libre ou occupé) a la taxe foncière à sa charge. Le paiement de la taxe en rapport avec l’enlèvement des déchets ménagers revient à la charge de l’occupant du logement.
Dans le cadre du viager occupé, le vendeur doit payer la taxe d’habitation, car il réside toujours dans le logement. Pour un viager libre, la taxe d’habitation est à la charge des acquéreurs ou à celui qui occupe le bien depuis le début de l’année en cours.
Le viager est un investissement qui connaît une croissance exponentielle ces dernières années en France. Pour optimiser votre investissement, nous vous conseillons d’effectuer une simulation viager avant tout achat. Cette initiative vous permet de déterminer la juste valeur du bien que vous souhaitez acquérir. Dans le même ordre d’idée, le guide du vendeur en viager pourrait vous être utile.
