Réaliser une planification successorale consiste à projeter la transmission de ses biens et dettes après sa disparition. Dans cette planification, certains biens (principalement immobiliers) ayant fait l’objet de transactions particulières, pourraient avoir de la peine à être considérés.
Les propriétaires immobiliers peuvent vendre leur bien en viager à leur(s) enfant(s), au moment de penser à leur planification successorale. En procédant de cette façon, ils éviteront à ces derniers de s’acquitter des droits de succession lors de leur décès ou des droits de donation de leur vivant.
Ils sont assurés d’une rente régulière jusqu’à la fin de leur vie. Les enfants deviennent propriétaires du bien familial à bas prix et les parents profitent d’une retraite plus confortable.
Ce qu’il faut retenir sur la planification successorale
Par la planification successorale, une personne a la possibilité d’anticiper sur la transmission de ses différents biens et dettes à son décès. Le but ? Optimiser fiscalement la transmission de son viager.
Cette démarche permet de :
- Faciliter ladite transmission pour ses héritiers ;
- Garantir que ses dernières volontés seront respectées après son décès ;
- Limiter au maximum ses charges fiscales et celles de ses héritiers ;
- Maximiser la valeur de son héritage pour ses héritiers.
L’idéal est que la rédaction du testament soit effectuée tôt, la planification successorale se fait en plusieurs étapes. La première étape consiste à faire un inventaire de ses dettes et de ses biens, dans un bilan successoral à jour.
On y intègre les biens immobiliers, les placements non enregistrés, les polices d’assurance-vie, les régimes enregistrés, les actions dans les sociétés de capitaux, les participations dans les sociétés en nom collectif et les contrats de rente.
Il est nécessaire de faire le point sur sa situation personnelle et familiale par la suite. Il faut établir son domicile et sa résidence fiscale avant de recenser ses éventuels héritiers : conjoints, enfants, petits-enfants (majeurs et mineurs).
La prochaine étape consiste à dresser son testament. S’il en existe déjà un, il faut s’assurer qu’il est conforme aux dernières volontés.
Ce qu’il faut savoir sur le viager
La vente en viager constitue une belle option dans un contexte de faiblesse des revenus de retraite et de rallongement de l’espérance de vie. Il s’agit d’un contrat de plus en plus plébiscité dans les opérations immobilières qui est lié à la durée de vie du vendeur.
Véritable source de revenus supplémentaires, cette vente répond bien aux besoins des personnes âgées sans famille. Appelé crédirentier, le vendeur du bien dispose de deux droits essentiels : continuer à occuper le logement et bénéficier d’une rente viagère régulièrement versée.
En matière de viager, deux modalités sont envisagées : soit une rente est constituée, soit un bouquet (somme en capital) est versé et une rente viagère est constituée. Cadrée par les articles 1975 et suivants du Code civil, la rente viagère est constituée à un taux fixé par les parties.
Dans le calcul viager, le vendeur et l’acquéreur s’appuient sur les critères comme la présence ou non d’un bouquet, la valeur bien, l’espérance de vie du crédirentier, l’étendue de ses droits. Le montant convenu reste susceptible d’une indexation.
Le contrat prévoit dans la majorité des cas une rente prévisible qui permet d’obliger le débirentier de continuer le versement de la rente à un autre bénéficiaire désigné par le crédirentier décédé.
Pendant que l’acquéreur poursuit le paiement de la rente jusqu’au décès du second bénéficiaire, les enfants du vendeur sont dépourvus de tout droit sur le bien.
En cas de décès du débirentier avant le crédirentier, le paiement de la rente incombe à ses héritiers. Ils poursuivent son versement jusqu’au décès du crédirentier.
Deux possibilités leur sont accordées par la loi de se défaire de cette obligation : la première consiste à revendre le viager et la seconde consiste à initier la procédure de renonciation à la succession.
Un simulateur viager est à votre disposition pour vous aider à estimer ce que vous apporterait le viager. Le simulateur d’un viager libre permet de déterminer la rente viagère d’un viager qui ne sera pas occupé par le vendeur crédirentier.
Dans le cadre d’un viager occupé, le simulateur viager vous aide à décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent.
Les moyens d’intégrer le viager dans la planification successorale
L’intégration du viager immobilier dans la planification successorale
Lorsqu’un crédirentier décède, la conséquence principale est que la pleine propriété du bien est transférée à l’acquéreur qui ne disposait jusque-là que de la nue-propriété. Cela signifie que les héritiers du crédirentier n’ont pas de droit sur le bien immobilier cédé en viager.
Ce dernier échappe au règlement de la succession du vendeur et fait partie intégrante du patrimoine de l’acquéreur. Seuls les biens non vendus en viager intègrent de plein droit sa succession.
Pour protéger son conjoint survivant en maintenant le bien dans la succession, le crédirentier a la possibilité d’opter pour un contrat prévoyant une rente réversible. En cas de décès de ce dernier, le débirentier continue le versement de la rente à un autre bénéficiaire désigné lors de la vente.
Il poursuit ces versements jusqu’à ce que cet autre bénéficiaire décède à son tour. En cas de défaut de paiement de cette rente viagère, la propriété du bien réintègre le patrimoine du vendeur après annulation de la vente.
Quant à l’acquéreur, l’intégration du viager dans la planification successorale se fait à une condition principale : satisfaire à l’obligation de payer la rente viagère. Il peut être épargné de cette obligation si, de son vivant, il a opté pour une assurance viagère de type décès.
Dans certains cas, la vente en viager peut se faire à un enfant ou un membre de famille proche.
Si le parent vend en viager son immeuble à son enfant, il peut intégrer celui-ci dans la planification successorale en se réservant l’usufruit dudit immeuble. Le bien reste dans sa succession dans la mesure où il en est toujours fiscalement propriétaire.
Dans le cas d’un bien vendu à un membre proche, le viager peut constituer une sorte de donation déguisée, si le montant du calcul viager n’est pas conforme au prix pratiqué sur le marché. Au demeurant, le viager en milieu familial permet de se soustraire aux frais de succession.
Le bénéficiaire s’acquitte uniquement des droits de mutation institués par le Code des impôts en son article 793. L’administration fiscale garde la possibilité d’engager une procédure de redressement en cas d’abus détecté.
Le cas des autres viagers
Le viager peut être financier ou porter sur un prêt hypothécaire. Dans l’un et l’autre cas, des particularités sont à considérer avant toute intégration dans la planification successorale.
Il est possible pour une personne de souscrire à un viager financier en prévoyant une rente réversible au bénéfice de son conjoint ou même d’une tierce personne. Lorsque ce souscripteur décède, ce bénéficiaire de la réversion va continuer à percevoir les rentes.
Cette réversion fait l’objet d’une exonération des droits de succession en ce qui concerne les héritiers directs, comme les enfants et les petits-enfants. Dans d’autres cas, elle peut être imposée comme droit de succession, tel que le prévoit l’article 793 du Code général des impôts.
Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un autre traitement en matière de planification successorale. Après le décès d’un emprunteur (ou celui du dernier co-emprunteur), le bien, objet du prêt viager hypothécaire, revient automatiquement à l’institution de crédit spécialisé.
Cet établissement de crédit prêteur se chargera de revendre le bien immobilier afin de pouvoir être remboursé. La seule façon de conserver le bien immobilier et de pouvoir l’intégrer dans la planification successorale, consiste pour ses héritiers à régler la dette à l’organisme prêteur. La vente en viager peut être utilisée comme technique de planification successorale. Il n’y a aucun droit de donation à payer dans ce cas, ce qui attire l’attention du fisc. Vous devrez démontrer que la vente a été faite dans les règles et que l’habitation a été vendue au prix du marché.
