Marchand de biens et TVA : faut-il taxer sur la marge ou sur le prix total ? La règle pivot tient à l’historique du bien et aux droits à déduction. En bref : **TVA sur le prix total** pour les immeubles neufs et les terrains à bâtir imposables de plein droit, **TVA sur la marge** uniquement dans des cas précis où l’acquisition antérieure n’a **pas** ouvert droit à déduction et sans changement de qualification juridique entre l’achat et la revente.
L’essentiel à retenir pour un marchand de biens
Un marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses opérations immobilières. Deux assiettes possibles :
1) TVA sur le prix total : régime de droit commun pour les immeubles neufs (ou assimilés neufs après travaux lourds) et pour les terrains à bâtir, lorsque l’opération entre de plein droit dans le champ de la TVA. Si, à l’acquisition, le marchand a déduit de la TVA (acquisition « avec TVA »), la revente est en principe sur le prix total.
2) TVA sur la marge (article 268 du CGI) : régime dérogatoire possible si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction et que la nature juridique du bien revendu est identique à celle du bien acquis au regard de la TVA immobilière. Le calcul porte alors uniquement sur la différence entre le prix de vente (net de la TVA sur marge) et le prix d’achat.
Quand la TVA sur la marge s’applique réellement
Le cadre a été resserré par la jurisprudence. La TVA sur marge n’est pas un « choix » libre : elle s’applique si, et seulement si, les conditions posées par l’article 268 du CGI sont réunies, lues à la lumière du droit européen et de la jurisprudence récente.
Conditions cumulatives usuelles :
- l’acquisition du bien par le marchand n’a pas ouvert droit à déduction de TVA ;
- absence de changement de qualification juridique entre l’achat et la revente (ex. terrain à bâtir acquis comme tel puis revendu comme terrain à bâtir) ;
- capacité de justifier le prix d’achat pour déterminer la marge. À défaut de justificatifs, l’administration peut imposer la TVA sur le prix total.
Point clé issu du Conseil d’État : la TVA sur marge est exclue si le bien était bâti à l’acquisition puis revendu comme terrain à bâtir après démolition ou division parcellaire. Dans ces hypothèses, la revente relève de la TVA sur le prix total. Le juge exige que le bien ait été acquis dans la même qualification que celle de la revente, ce qui doit ressortir des actes (désignation expresse du terrain à bâtir à l’achat lorsqu’il est revendu comme tel).
Quand la TVA sur le prix total s’impose
La taxation sur le prix total reste la voie normale dans plusieurs cas fréquents :
- Immeuble neuf ou rendu à l’état neuf (travaux lourds) : taxation de plein droit sur le prix total au taux en vigueur, le plus souvent 20 % en métropole.
- Terrain à bâtir cédé par un assujetti dans le cadre de son activité économique : en principe, prix total, sauf si les conditions strictes de l’article 268 sont réunies.
- Acquisition avec TVA déduite : si le marchand a déduit la TVA d’amont, la revente se fait habituellement sur le prix total.
- Changement de qualification entre l’achat et la revente (bâti → terrain à bâtir, ou inversement) : la marge est écartée.
Calcul pratique : base, formule et documents à sécuriser
En TVA sur la marge, la base imposable correspond à la différence entre le prix de vente « exprimé » et le prix d’achat. En pratique :
- déterminer le prix « exprimé » payé par l’acquéreur, net de la TVA sur marge ;
- soustraire le prix d’acquisition (somme effectivement versée au vendeur initial ou valeur des apports) ;
- appliquer le taux de TVA à la base obtenue.
Concrètement, sur une cession avec marge brute de 100 000 € « TTC marge », la base hors taxe de la marge est 100 000 € / 1,20 = 83 333 € si le taux est 20 %, et la TVA due 16 667 €. L’absence de justificatif du prix d’achat empêche de calculer la marge : l’administration peut alors requalifier l’opération en TVA sur le prix total.
Exemples rapides pour décider « marge ou prix total »
1) Achat d’un terrain à bâtir auprès d’un non-assujetti, revente comme terrain à bâtir
Vous achetez en 2024 une parcelle expressément désignée « terrain à bâtir » à un particulier, sans TVA déductible. Vous la revendez en 2026, toujours comme terrain à bâtir. La TVA sur la marge est en principe possible si l’acte d’acquisition mentionne bien un terrain à bâtir et si vous justifiez le prix d’achat.
2) Achat d’un terrain bâti, démolition, revente du sol comme terrain à bâtir
Vous achetez une maison à démolir en 2025, vous rasez et revendez le terrain à bâtir en 2026. La TVA sur la marge est exclue : la jurisprudence considère qu’il y a changement de qualification entre l’acquisition (immeuble bâti) et la revente (terrain à bâtir). La cession relève de la TVA sur le prix total.
3) Achat avec TVA déduite, revente dans les cinq ans
Vous achetez en VEFA en 2024 un lot neuf « TVA 20 % », vous déduisez la TVA. Revente en 2026. Vous êtes en logique de TVA sur le prix total puisque la TVA d’amont a été déduite.
4) Division parcellaires mixtes
Sur un tènement acquis sans droit à déduction, une partie est revendue en terrains à bâtir sans changement de qualification ; une autre, après travaux lourds, est revendue comme immeuble neuf. Dans la pratique, **une dualité de régimes** peut coexister : marge sur les lots qui conservent la même qualification, prix total sur ceux devenus neufs ou ayant changé de qualification. L’analyse lot par lot et la rédaction des actes sont décisives.
Comment sécuriser votre choix avant de signer
1) Auditer la chaîne d’acquisition : identifier si de la TVA a été facturée et/ou déduite à l’achat et relever la qualification juridique exacte du bien dans l’acte (terrain à bâtir, immeuble bâti, etc.).
2) Vérifier la qualification à la revente : tout changement de qualification fait basculer vers le prix total. Mentionnez clairement, dans l’acte d’origine comme dans l’acte de revente, la nature du bien au sens TVA immobilier.
3) Rassembler les justificatifs : actes, factures, décomptes de prix. Sans preuve du prix d’acquisition, l’administration écarte la marge.
4) Chiffrer les scénarios : simuler les deux assiettes (marge vs prix) et intégrer l’impact sur la marge nette, les frais et les droits d’enregistrement. En cas de doute jurisprudentiel, faites viser le dossier par votre notaire et, si nécessaire, sollicitez un rescrit.
Signaux d’alerte qui conduisent à la TVA sur le prix total
Plusieurs indices doivent vous alerter :
- l’acte d’acquisition mentionne un bien « bâti » alors que vous revendez un terrain à bâtir après démolition ;
- vous avez exercé un droit à déduction de TVA à l’achat ;
- vous ne pouvez pas démontrer le prix d’acquisition ou son assiette ;
- des travaux ont rendu l’immeuble « neuf » au sens fiscal avant revente.
Dans ces situations, anticipez une taxation sur le prix total et ajustez votre prix de vente pour préserver votre marge économique.
Conseil final
Sur un marché tendu, le bon réflexe est de verrouiller très tôt la qualification TVA et de rédiger vos promesses en conséquence. Une mention imprécise dans l’acte d’origine peut suffire à faire tomber la TVA sur marge et à alourdir la note au closing. Avant la mise en vente, faites un check juridique et chiffré lot par lot ; vous éviterez ainsi une requalification coûteuse et protégerez votre rentabilité.
Sources
Service public (Gouvernement) : La vente d’un bien immobilier est-elle soumise à la TVA immobilière ? : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F2407
BOFiP (DGFiP) : TVA – Opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles – Modalités de taxation – Base d’imposition : https://bofip.impots.gouv.fr/export/pdf/4213
Conseil d’État : Décision n° 464561 du 11 octobre 2022 (TVA sur marge et changement de qualification) : https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/analyse/2022-10-11/464561
Conseil d’État (Légifrance) : Décision n° 416727 du 12 mai 2022 (interprétation de l’article 268 du CGI à la lumière de l’article 392 de la directive TVA) : https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000045795795/
BOFiP (DGFiP) : TVA – Régimes sectoriels – Biens d’occasion… – Principes d’imposition (sur la preuve du prix d’achat et bascule sur prix total) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1280-PGP.html/identifiant%3DBOI-TVA-SECT-90-20-20150506